近期，花都区政协组织部分政协常委、委员，围绕我区房地产行业平稳健康发展进行了走访调研和专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，先后走访骏威集团、合和（花都）置业、南华房地产、中建品诚置业、至为房地产、敏秀房地产、保骏房地产和区财政局、区规划自然局、区住建局等7个地产企业和相关职能部门。花都区政协于7月13日邀请了区财政局、区规划自然局、区住建局、区发改局、区金融局等职能部门的负责人，区政协委员梁祥炜、陈志鸿、杨威、黄志强、黄皇、骆炽晟以及参与调研的房企，进行了专题协商座谈会，结合当前房地产现状进行深入分析和交流，为促进房地产行业平稳健康发展建言献策。现将有关情况报告如下：

　　一、我区近年来房地产行业发展现状

　　（一）房产交易数量回落。今年北京、上海、深圳、广州等大城市房价率先进入下行通道，广大居民已经形成了房价下跌的预期，持币观望的氛围浓厚，导致房屋交易市场持续低迷。一是商品住宅销售面积下降。去年房地产相关调控政策陆续落地，商品住宅销售市场观望情绪蔓延。据区统计局提供数据，上半年花都区商品住宅销售面积32.30万平方米，同比下降46.9%。二是二手房成交量下滑。据区住建局提供数据，上半年花都区二手房交易面积65万平方米，同比下降5.57%，二手房交易金额61.59亿元，同比下降21.81%。

2022年一季度广州市各区商品房销售面积情况（市统计局数据）

　　（二）房地产开发企业资金短缺。房地产是资金密集型行业，对金融支持依赖性较强。伴随着2021年央行全面收紧房企融资，企业需要符合条件才能继续借钱发展。在此背景下，房企的拿地态度发生了转变，活跃在土地市场上的民营房企越来越少，部分房产企业直接被国企、城投接手。在融资困难的情况下，我区在建在售楼盘已有部分“暴雷”。一是房地产开发企业在“三条红线”融资政策严控下，企业国内贷款资金快速下降。上半年，花都区房地产开发企业的贷款到位资金36.97亿元，同比下降49.3%。二是受销售市场遇冷因素影响，企业定金及预收款和个人按揭贷款资金快速回落。上半年，花都区主要依靠销售回笼资金的定金及预收款和个人按揭贷款合计到位资金50.81亿元，同比下降45.5%。三是应付款增多，企业资金压力愈加显现。一季度，全市房地产企业应付款达493.76亿元，同比增长23%，其中，企业应付工程款303.45亿元，同比增长37.1%。由此可见房地产企业通过增加应付款的方式缓解资金压力，实现加杠杆经营，“隐形债务”增加，进一步考验房地产企业的偿债能力和项目的周转能力。

　　（三）土地成交规模下降。从去年第二次集中出让开始，土地成交开始下滑，最近几个月，转冷的信号更加强烈。广州市2021年11个区共成交居住用地面积408.48万平方米，同比下降7%，成交额1766.86亿元，同比下降3.48%。2021年我区发布7宗居住用地出让公告，均为底价成交，总计出让金为198.3981亿元。今年第一季度我区共发布1宗居住用地出让公告，为底价成交，成交价7.1168亿元，同比下降77.06%。第二季度我区拟发布3宗居住用地出让公告，总出让起始价16.5974亿元，同比下降88.78%。整体情况看，土地市场成交规模明显萎缩。

　　（四）房地产投资形势不容乐观。除去商品房销售困难和土地出让困难导致的投资减少，上半年，我区房地产民间投资排名前10项目较去年同期减少12.04亿元（主要原因是万达项目接近尾声，万达单个项目投资减少8.42亿元，后续缺少大体量项目的补充）；房地产开发投资在固定资产投资中占比42.0%，房地产投资下滑，无相应体量项目的继续投资，后劲不足，将很大程度地影响我区固定资产投资任务的进度。加上当前疫情防控常态化，在限购、限售、金融贷款等相关政策约束下，部分原计划拿地的开发企业，出现观望的情况或干脆取消拿地计划；有些已经拿地的企业，也出现停建或闲置不建的现象。目前，我区已出让的房地产开发用地未动工开发建设的土地有121.51亩。

　　二、导致我区房地产市场低迷的主要原因

　　（一）购房者持观望态度。尽管政府持续出台保障性政策稳定住宅市场预期，同时个人购房融资环境持续改善，但刚需型和改善型购房者仍对当前房地产行情所面临的阶段性困难有所担忧，投资客对房地产的投资热情减退，市场下行压力加剧，观望情绪浓厚。受春节假期等季节性因素影响，开发商推盘都有延迟。一季度，广州市一手住宅成交面积环比下降56.2%；二季度，广州市一手住宅成交面积环比下降3.9%（第一太平戴维斯发布《2022年第二季度华南区房地产市场回顾与展望》）。今年一季度，广州中介促成二手住宅网签宗数和面积分别为4519宗和42.82万平方米，环比分别下降2.4%和3.5%，同比分别下降56.58%和54.94%；二季度，广州中介促成二手住宅网签宗数和面积分别为4935宗和47.71万平方米，环比分别增长9.21%和11.42%，同比分别下降39.92%和37.22%（《广州市中介促成二手房住宅市场交易研究报告》（第一季度和第二季度）。

　　（二）受疫情冲击影响。年初以来，全国各地暴发了新一轮新冠疫情，“全域静态”管控对房地产造成较大影响，封控下多地销售、土拍、施工均“停滞”。城市采取“静态管控”后，区域内售楼处均被迫关停，二手住宅市场由于小区封闭带看业务全面暂停。疫情的影响也波及到上游建筑业，为了避免发生聚集性疫情，多地施工进度严重放缓，停工频发。产业链上下游、房产供需、资金不足无法及时启动开工建房。整体经济出现下滑，企业经营状况不善，失业率上升，居民收入减少，在一定程度上降低了购房能力。

　　（三）限购政策导致房难卖。走访调研的7家房地产企业均反映“限价、限购、限贷”三限政策中，限购政策是影响住宅销售的最大因素。据统计，各楼盘购房人群以花都人为主，占比至少五成以上。住房需求以刚需和改善型为主，刚需占比六成左右，改善型占比四成左右。

花都区各楼盘购房人群比例

　　（四）住房信贷政策限制购买力。根据2017年《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（业界称330政策）要求，我区实行差别化住房信贷政策：居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；居民家庭在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％，非普通商品住房比例不低于70％；居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录（或已还清）的，购买普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。该政策从颁布至今已实施多年，目前规划层面已不再区分小户型和大户型（即普通和非普通商品房），但购房首付比仍区分普通和非普通商品房，部分首付比高达70%，比例过高。改善型购房人群有两种选择，要么卖一买一，要么多购入一套。该信贷政策提高了实际只持有一套房产的改善型人群的购房门槛。金融机构、信贷对首付资金来源的穿透式审查，进一步减少了购房群体。

　　三、推动我区房地产健康发展的几点建议

　　（一）突显区位优势，注重全方位立体宣传。我区地处广州北部，坐拥广州北站和白云国际机场两大交通枢纽，应抓住“将白云国际机场周边打造成为新增长极，带动粤北地区融入粤港澳大湾区”的战略机遇，全方位、立体化宣介花都。近年来我区配套设施不断完善，先后引进了广雅中学、广州六中等公立名校；今年8月底，18号线即将动工；今年12月底，24号线有望动工；中山大学附属仁济医院即将投入使用，这些优质资源将是虹吸人才的重要因素。建议我区职能部门将各方面配套的进展和落地情况及时传达至房企，不局限于政府宣传渠道，更要借助房企的营销，重点针对区外的购房人群进行全方位宣传，吸纳中心城区的外溢购房人群。同时在土地拍卖的过程中组织规划专家，着重宣传我区的重大规划以及预计的施工节点，提升房企拿地信心，向市场释放规划利好信息，引导自媒体宣传利好花都的购房消息并监管不实言论，避免误导购房人群。

　　（二）借力绿色金融示范区和绿色建筑政策，降低购房首付比。花都是全国首批5个绿色金融改革试验区之一，以花都区为核心的广州市绿色金融改革试验区建设在各试验区中连续两次排名第一，绿色金融改革创新走在全国前列。绿色金融的定义中包含了对绿色建筑等项目提供各项金融服务，装配式建筑又是绿色建筑的重要组成部分，在2020年开始实施的《广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》中“购买已认定为装配式建筑项目的商品房，商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行。”从发布之日起，我区按意见规定，在土地出让条件中明确装配式建筑面积需占总建筑面积的50%以上。结合以上实际情况，建议我区借鉴郑州、南宁、佛山等城市放松限贷政策（郑州：认贷不认房，贷款已结清购买第二套享受首套贷款政策；南宁：二套房最低首付比例由40%调整为30%；佛山：首付最低为两成），充分利用绿色金融示范区的优势和绿色建筑相关政策，将购房首付比下调至20%，并不再区分普通和非普通商品房。

　　（三）服务保障人才发展，优化购房政策。当前，我区对相关限购政策进行了优化，将住宅类购房的查册范围缩小为花都区，并增加人才途径、企业途径、职业途径三大购房途径（人才途径即持有花都人才绿卡在我区内查册无房，可享受广州市户籍居民购房待遇；人才绿卡持有人的父母、配偶、成年子女在我区可购一套；经其他各区认定的各类人才，在我区可购一套。企业途径即花都区内或空港特区注册企业的员工和登记注册6个月以上的个体工商户，在我区内可购一套。职业途径即医务机构、教育机构工作者（限广州户籍）、区内的在校大学生和应届毕业生（要求成年，含专科），我区内可购一套）。在落实以上措施的同时，并根据《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》中提到的在花都、从化、增城三区落户门槛降低至全日制大专可落户。建议将我区的人才购房政策与落户政策统合，先行先试，让全日制大专学历人群和我区企业认定的人才，提前享受广州户籍的购房政策，拥有可购两房的资格。并创新人才购房政策，鼓励员工所在企业给予购房补贴。对我区认定需将异地居住的父母子女等直系亲属接来花都共同居住的家庭，以及符合国家生育政策，生育二孩或三孩的家庭，二套房购买参照实行首套房相关购房政策，并允许其在限购数量基础上多购一套住房。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件环境再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。

　　（四）突破“一房两证”瓶颈，释放部分购买力。在走访区规资局了解到，目前我区“一房两证”实质作为一套使用的住房约有5000套（根据2006年国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，早些年需求较大面积住宅的人群购买了两套房合并使用。该部分人群被视为已购两房，失去购房资格且很难置换新房，需求被限制）。建议我区参考增城区做法，针对现存“一房两证”的住户以及将来有需要购买两套相连小户型的住户，在核验购房资格时，对两房相连且做一房使用的视为一套商品住房。

　　（五）密切关注企业资金情况，促进房地产市场良性循环。区金融局及银行等职能部门，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，加大对房地产企业开发贷和并购贷的支持，缓解市场主体资金链运行压力，对存量贷款不断贷、不抽贷，并适当为资金困难的企业展期。区金融局协同银行做好与房企的对接服务，协调解决项目建设中的问题，纾困解难，促进项目顺利实施、按期开工，及时了解项目施工进程，强化项目开工建设的服务和监管。

　　（六）集思各地经验，研究创新政策。一是改善住房公积金政策，参考珠海市，个人公积金可用于帮助亲属还贷，或直系亲属购房时可提取公积金余额协助支付购房首付。二是合理化贷款利率，可参考惠州济南等城市，区分刚需型住房和改善型住房的贷款利率，参考上海适度延长个人住房贷款还款期限，减轻还款压力。三是强化预售资金的监管，提高放款频率，细化至按套放款，减轻房企资金压力，同时预防提前放款的资金被挪用。

　　（七）大力推进配套车位的销售，促进房企资金回流。目前我区众多楼盘的车位销售停滞，主要原因是部分业主购买车位的意愿不强，大多选择将私家车辆停放在住宅周边道路，造成交通拥堵，同时也给群众带来安全隐患。建议我区相关职能部门对大型楼盘周边道路违规停放车辆进行重点长效整治，确保停车需求规范化，促进车位的销售。

　　（八）积极向市申请取消花都区限购政策。放松限购，是当前救市标配，是释放市场需求最有效措施。截至今年4月份，全国有16个城市放松限购，19个城市放松限贷，6个城市放松限售，25个城市财税托市。目前广州市的限购政策中，只对增城、从化实施不限购。花都与增城、从化一样，均远离市区且位于广州北面，区位区情相当。从增城、从化两区多年实践来看，不限购政策极大地促进了当地房地产销售，成效显著。建议向市全力争取享受增城、从化的同等住房政策，取消限购。